Blog Image

Pennygången (www.pennygangen.se)

Samtal med Barbro Engman

almedalen Posted on 04 Jul, 2013 15:01:53

Den, förmodligen, sista intervjun vi gjorde i Almedalen var med hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman.

Vi ställde ungefär de frågor som vi ställt till de politiker vi har intervjuat. Vi kommer att redigera intervjun och lägga upp den vid tillfälle. Men här kommer några punkter från samtalet:

* Barbro Engman är förbundsordförande för Hyresgästföreningen och har varit så i tretton år.

* Enligt Engman kommer bostadspolitik bli en av de viktigaste frågorna i valrörelsen 2014 och Hyresgästföreningen kommer att jobba aktivt för detta.

* De viktigaste frågan inom bostadspolitiken är, enligt Engman, att ändra de skatteregler som idag missgynnar hyresrätten som boendeform.

* Vi kom i diskussionen in på hur Hyresgästföreningen bör ställa sig till de olika typer av nätverk och nya sociala rörelser som växer fram när renoveringar sker. Engman var till en början lite avvaktande men ju mer diskussionen växte fram fanns en samsyn i att Hyresgästföreningen och nya sociala rörelser måste komplettera varandra istället för att konkurrera med varandra. Genom att samarbeta har vi mycket att vinna.

Det vi i Nätverket Pennygångens Framtid har märkt i vårt arbete under knappt ett och ett halvt år är att samarbete mellan hyresgästföreningar och lokala nätverk ser väldigt olika ut beroende på var i landet en befinner sig. På vissa ställen funkar det utmärkt och på andra ställen är det riktigt uselt.



Stena Fastigheters ledning tycker vi är aggressiva

almedalen Posted on 03 Jul, 2013 17:07:24

Tisdagens andra seminarium hade titeln “Tar bostadsbolagen ansvar för energieffektivisering av miljonprogrammet?” Medverkade gjorde bl.a. Bengt Gustafsson (VD för Stena i Göteborg). Han pratade om energieffektiviseringen som Stena gör i sitt bestånd.

Vi lägger upp klipp från seminariet senare, men det intressanta är att Stenas huvud-VD Christel Armstrong sökte upp mig och Daniel efter seminariet för att be oss att inte vara så konfrontativa och aggressiva.

Hon tyckte att vi inte “ska stänga dörren” och vara “öppna för dialog”. Det hela var mycket märkligt eftersom det hela tiden har varit Stena som stängt dörren och inte velat ha någon dialog med oss hyresgäster.

Stena och deras ledning tycker såklart att det är asjobbigt att vi är i Almedalen och lyfter frågan om Pennygången.

Deras irritation är ett tecken på att vi gör ett gott jobb i nätverket.



“Hyresrätten renoveras – vem bestämmer, vem betalar, vem bor kvar?”

almedalen Posted on 02 Jul, 2013 23:10:46

Dagens andra seminarium var arrangerat av Hyresgästföreningen med titeln “Hyresrätten renoveras – vem bestämmer, vem betalar, vem bor kvar?”. Deltog gjorde Veronica Palm (s), Oscar Öholm (m), Barbro Engman (HGF), Madeleine Nobs (NCC) och vd för Sigtunahem (som jag inte minns namnet på)

Mycket intressant sades. även om det blir svårt att sammanfatta med en röd tråd. Därför gör jag det punktvis:

* Barbro Engman: Förr var det självklart att staten har ett ansvar för byggandet av bostäder. Det är inte självklart idag. Vi behöver ta tillbakak förmågan till gemensamma lösningar av problemen.

Här är Engman inne på ett viktigt spår. Som det ser ut idag blir det hyresgästerna som får betala de dyra renoveringar som fastighetsägare (ex. Stena Fastigheter, Rikshem, Riksbyggen eller HSB) gör. Det offentliga (både stat och kommun) bör ta ett ansvar.

* VD:n för Sigtunahem hade fler intressanta saker att säga om hur de hade gjort när de hade renoverat delar av sitt bestånd. Utgångspunkten skulle vara att de som bor ska kunna bo kvar.

Hyreshöjningen för 3 r.o.k. hade stannat på 825 kronor vilket fått till följd att c.a. 10% flyttat. Det kan jämföras med Stena Fastigheters 4.000 kronor och 80% som flyttar.

Dessutom hade de boende i Sigtunahem fått välja mellan tre olika nivåer av renovering vilket också lett till att fler kunde bo kvar.

* På frågan hur man ska göra för att stärka hyresgästens ställning i samband med renovering hade Öholm (m) och Palm (s) ganska olika utgångspunkter.

Öholm (m) menade att man ska sprida det goda exemplet och att det är fel att de fastighetsägare som sköter sig ska betala för de som inte sköter sig. Alltså behövs det inga skärpta regler. I de fall där fastighetsägaren inte sköter sig får man diskutera det då.

Palm (s) ville se över hyresgästernas inflytande och pratade om att de skeva domsluten i hyresnämnden (dr 93% av faller döms till fastighetsägaren fördel) är ett tecken på att något är fel. Hon nämnde också att man bör införa en “begränsningsregel” vid renoveringar (lite oklart vad hon syftade på).



Dagens möte med Bengt Gustafsson

almedalen Posted on 02 Jul, 2013 16:54:57

Även idag (liksom vi gjorde igår) lyckades vi befinna oss i samma rum som Bengt Gustafsson och Christel Armstrong (VD för Stena Fastigheter). Seminariet anordnades av Hyresgästföreningen och hade titeln “Hyresrätten renoveras – vem bestämmer, vem betalar, vem bor kvar?”

Jag skriver mer om seminariet senare men en rolig kommentar lyckades Daniel C klämma in när han fick ordet:

“Kom inte och säg att det inte finns någon konflikt. Jag är i personlig konflikt med Stena Fastigheter och deras VD heter Bengt Gustafsson, han sitter därborta, ni får gärna prata med honom. De vill i princip slänga ut mig eftersom jag inte har råd att betala den nya hyran.”*

Och innan Daniel pratade hade Pennygången såklart kommit upp som dåligt exempel på renoveringar.

*citat från mitt minne.



Och i publiken satt Bengt Gustafsson och Christel Armstrong

almedalen Posted on 01 Jul, 2013 22:15:04

Min första dag i Almedalen 2013 började med ett seminarium anordnat av Sveriges arkitekter och Arkitekter utan gränser, de sistnämnda har vi i Nätverket Pennygångens Framtid inlett ett intressant samarbete med.

Seminariet hade titeln “Vem ska bort? Ett spel om rätten till staden.” och handlade om hur en stad ska planeras. Medverkade gjorde Ulf Kamne (kommunalråd för mp i Göteborg), Pernilla Hagbert (doktorand och arkitekt på Chalmers) och Josefine Wangel (forskare på KTH).

Upplägget var lite annorlunda genom att moderatorn lekte “Vem ska bort?” inspirerad av Fem fyror är fler än fyra elefanter. Fem olika scenarier målades upp där olika grupper (ex. fabriker, kollektivtrafik, villor och hyresrätter) och paneldeltagarna fick ta ställning till vad som skulle bort.

Ett av scenarierna handlade om renoveringar och följande samtal utspelade sig:

Moderatorn: Många område i Sverige står inför de här processerna, i Stockholm tänker man på t.ex. Husby. Vilka område finns i Göteborg?

Pernilla Hagbert: Pennygången!

Det som är intressant i sammanhanget är att i publiken satt Bengt Gustafsson ( vd Stena Fastigheter Göteborg), Christel Armstrong (vd för Stena Fastigheter) och Elise Berggren (kommunikationschef för Stena Fastigheter).

Bilden visar Daniel i samtal med Christel Armstrong.

Efter debatten sökte kommunikationschefen upp mig och Daniel och vi pratade även kort med Christel Armstrong och Bengt Gustafsson.

Hela situationen är såklart märklig. Här finns tre representanter för det företag som vill kasta ut mig och Daniel ifrån våra lägenheter och försöker småprata.

Kommunikationschefen Berggren sa bl.a. till både mig och Daniel att “ni gör ett bra jobb på Pennygången” och Daniels kommentar var klockren “Tack, men vad ska jag göra med den här informationen?”

Det är alldeles uppenbart att Stena Fastigheter är pressade av all den uppmärksamhet som Pennygången får. De som pratar bostadspolitik känner till Pennygången och vad Stena håller på med.

/Mattias Axelsson (2013-07-01)



Daniel är på plats i Visby

almedalen Posted on 30 Jun, 2013 17:47:05

Visby 2013



Renoveringar och hyreshöjningar på Pennygången. Vad handlar det om?.

frågor och svar Posted on 30 Jun, 2013 13:19:35

Vad är Pennygången?

Pennygången är ett bostadsområde i västra Göteborg, strax utanför centrum. Området består av 771 lägenheter som byggdes 1959-1962, några år före miljonprogrammet. Idag bor cirka 1500 personer i området, däribland många barnfamiljer, pensionärer och studenter. Sedan 2005 ägs och förvaltas Pennygången av Stena Fastigheter.

Varför ska Pennygången renoveras?

Sedan husen började byggas i slutet av 1950-talet har inga större renoveringar gjorts. Efter femtio år är ett stambyte nödvändigt. Men Stena Fastigheter har bestämt att samtliga lägenheter ska totalrenoveras med nya kök, nya badrum och en kraftigt höjd standard.

Men, vill inte de boende ha en renovering?

De flesta som bor på Pennygången tycker att en renovering behövs. Men problemet är att Stena Fastigheter inte bara vill göra ett stambyte, utan samtidigt passa på att kraftigt höja standarden. Kraftigt höjd standard i lägenheterna kommer att höja bruksvärdet (vilket är det som ligger till grund för hyresnivån). Stena Fastigheter har aviserat att hyreshöjningen blir minst 60% vilket innebär cirka 10.000 kronor i månaden för 4 r.o.k. (dagens hyra är drygt 6.000 kronor).

Ingår inte stamrenoveringen i det normala underhållet som inte höjer hyran?

Stambyte ingår i det normala underhållet och är i sig inte hyreshöjande. Det som genererar en högre hyra är att Stena Fastigheter samtidigt med stambytet passar på att kraftigt höja standarden i kök, badrum och vardagsrum. Det är med andra ord den kraftigt höjda standarden som höjer hyran, inte stambytet.

Ska inte hyresvärden lägga undan en viss summa pengar till framtida renoveringar?

Sedan mitten av 90-talet behöver en fastighetsägare inte längre fondera pengar för att spara ihop till t.ex. stamrenoveringar. Idag finns bara ett krav på en förvaltare och det är att det skall finnas en ekonomisk post i bokslutet som heter underhåll och att en siffra redovisas. Om man anser att underhåll skötts dåligt så har man som hyresgäst rätt att pröva frågan i hyresnämnden och där driva frågan att fastigheten skall tvångsförvaltas. Ett utslag till den klagandes rätt är dock mycket ovanligt och kräver att fastigheten i princip inte har skötts alls på många år.

Behöver inte fastighetsägaren godkännande av hyresgästen?

Renoveringar som leder till höjd standard kräver hyresgästens godkännande. Dock är detta bara formalia som lagen ser ut idag. Fastighetsägaren kan driva frågan till hyresnämnden, som i fler än nio fall av tio godkänner begäran om renovering. I praktiken är alltså hyresgästerna maktlösa, med nuvarande lagstiftning.

Dessutom skriver många hyresgäster under godkännandet trots att de motsätter sig renoveringen. Eftersom de som inte har råd

Varför är renoveringen av Pennygången ett problem?

Renoveringen av Pennygången är problematisk eftersom den leder till kraftigt höjd hyra. Kraftigt höjd hyra skulle på Pennygången leda till att åtta av tio hyresgäster inte har råd att bo kvar (enligt en enkät från Hyresgästföreningen).

Högsbohöjd (den stadsdel där Pennygången ligger i) har billiga hyreslägenheter, dyrare hyreslägenheter, villor och radhus av olika sorter. Därför är den sociala blandningen i området stor. Här finns plats för såväl pensionären med låg pension, den arbetslösa ensamstående föräldern, som familjen med två barn där båda föräldrarna har fast jobb med hög lön.

De 80% som tvingas flytta, om Stena Fastigheter renoverar och höjer hyrorna enligt planen, är de med lägst inkomster. Därmed försvinner också den sociala blandningen.

Är det här bara ett problem för Pennygången?


Nej. Det som nu händer på Pennygången har redan hänt i flera områden runt om i Sverige (till exempel i områdena Gränby i Uppsala och Skarpan i Linköping). Eftersom de allra flesta lägenheter som byggdes i miljonprogrammet kommer att behöva stamrenovering de närmaste åren, kommer vi att få se mängder av liknande exempel runt om i Sverige framöver

Om Pennygången renoveras enligt Stena Fastigheters planer kommer andra fastighetsägare i landet att följa detta exempel och även de “göra en Stena” – det vill säga, kraftigt höja standarden och därmed också chockhöja hyran.

Varför är det viktigt att göra motstånd mot renoveringar och kraftiga hyreshöjningar?

Renoveringar av hyreslägenheter är nödvändiga. Det som inte är nödvändigt är att kraftigt höja standarden. Om fastighetsägare ser att det går att chockhöja hyran genom renoveringar som egentligen inte är nödvändiga utan upplevs som lyx, kommer detta att skapa en grupp människor som tvingas flytta från område till område i takt med att lägenheterna renoveras – en grupp “urbana nomader”.

Vad kan jag göra om mina hyresvärd vill renovera och höja hyran?

Det viktigaste är att inte skriva under något godkännande av renoveringen. Det finns inget tvång att du ska skriva under, inte heller att du ska skicka in blanketten (oavsett vad fastighetsägaren påstår).

Prata med grannar och organisera er. Ta kontakt med Hyresgästföreningen som har god kunskap i juridiska frågor. Tro dock inte att Hyresgästföreningen själva kommer att kunna lösa frågan åt er. Ni måste själva driva på och själva göra motstånd. Runt om i Sverige finns det många olika nätverk och organisationer som jobbar för samma sak som ni. Kontakta gärna oss i Nätverket Pennygångens Framtid för tips och råd.

Vad behöver hända för att situationen skall förändras?

Eftersom fastighetsägaren nästan alltid får godkännande från hyresnämnden för att göra renoveringar som kraftigt höjer hyran, räcker det inte med att hyresgästerna protesterar. Det viktigaste är att lagstiftningen måste ändras. Idag behöver hyresnämnden inte ta hänsyn till vad hyresgästerna som bor i de lägenheter som ska renoveras, anser om renoveringarna. Det som hyresnämnden ska ta hänsyn till är vad “hyresgäster i allmänhet” anser. Och hyresnämndens tolkning är att “hyresgäster i allmänhet” vill ha kraftigt höjd standard.

Lagstiftningen måste ändras så att hyresgästernas rättigheter i samband med renoveringar stärks och så att fastighetsägaren måste ta hänsyn till vad de boende i lägenheterna tycker.

Vad är nästa steg för organisationer som Nätverket Pennygångens Framtid?

Frågan om renoveringar och kraftiga hyreshöjningar är inte specifik just för Pennygången. Det som idag händer på Pennygången kommer att drabba hundratusentals hyresgäster de närmaste åren, vilket kommer att leda till gentrifiering och en än mer segregerad stad.

Det viktiga är att sätta press på beslutsfattare så att lagen ändras till hyresgästernas fördel. Som ett steg i denna riktning har vi tagit initiativ till bildandet av en paraplyorganisation – “Rätten till staden”. Syftet med denna är att samla alla de organisationer som arbetar för en rättvis och socialt fungerande bostadspolitik för att tillsammans kunna driva bostadspolitiska frågor.

Vem kan jag kontakta om jag vill veta mer?

Maila direkt till:

Nätverket Pennygångens Framtid på pennygangeninfo@gmail.com

Eller kontakta:

Malin Fricke 0737-721743 (malin_fricke[a]live.se)

Mattias Axelsson 0736-423806 (maxelson[a]gmail.com).

Daniel Carlenfors 0766-377826 (daniel.carlenfors[a]gmail.com)

Mer information finns på:

www.pennygangen.se



Nu åker vi till Almedalen

almedalen Posted on 30 Jun, 2013 13:13:35

Almedalsveckan är en återkommande politikervecka på Gotland. I Visby samlas under några dagar alla politiska partier, organisationer, journalister och liknande.

Från Nätverket Pennygången Framtid kommer Daniel Carlenfors och Mattias Axelsson att åka. Vi kommer att delta i seminarium, intervjua politiker, prata med folk och arbete för att lyfta frågan om renoveringen Miljonprogrammet i allmänhet och av Pennygången i synnerhet.